Spitzenmieten trotzen Widrigkeiten
Die Flächennachfrage an den Top-6-Bürovermietungsmärkten war auch im 3. Quartal gering. Neben dem konjunkturell schwierigen Umfeld und dem Wandel zum hybriden Arbeiten sorgen die Insolvenzen der Projektentwickler für Verunsicherung. Der Flächenumsatz im 3. Quartal belief sich auf rund 600.100 m². Das Ergebnis des sehr umsatzschwachen Vorquartals wurde damit zwar um mehr als 100.000 m² übertroffen, dennoch bleibt der Umsatz des bisherigen Jahresverlaufs mit etwa 1,6 Mio. m² deutlich unter dem Mittel der vergangenen fünf Jahre (2,3 Mio. m²). Trotz der relativ geringen Flächennachfrage und weiter steigenden Leerstands stiegen die Spitzenmieten auch im 3. Quartal um 2,2 % im Vergleich zum Vorquartal. Zurückzuführen ist der Anstieg auf die Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Flächen, die in vielen Märkten kurzfristig kaum noch verfügbar sind.
Hybrides Arbeiten hält Einzug
Die geringere Flächennachfrage resultiert unter anderem daraus, dass sich nach unserer Beobachtung viele große Unternehmen mit hybriden Arbeitsmodellen beschäftigten und teils bereits einführen. Alle DAX-Unternehmen wenden beispielsweise hybride Arbeitsmodelle an. Das Hybridmodell bietet den Unternehmen Vorteile, da sie Kosten sparen können und für die Beschäftigten ist es am attraktivsten. Wahrscheinlich werden deshalb in den kommenden Jahren viele Unternehmen, die derzeit noch auf volle Büropräsenz setzen, in das Hybridmodell wechseln. Das würde die Flächennachfrage weiter verringern, denn dieser Wechsel geht häufig mit einer Flächenreduktion einher. Die Bandbreite ist dabei groß und kann je nach Umständen zwischen 10 % bis 60 % Flächenabbau bedeuten.
Eigentümer wollen Mieter binden
Eine Folge der konjunkturell geringeren Flächennachfrage und der strukturellen Flächenreduktionen sind steigende Leerstände. Die durchschnittliche Leerstandsquote in den Top-6-Städten ist in den vergangenen drei Monaten um 20 Basispunkte auf 5,2 % angestiegen. Wir beobachten, dass die wachsenden Leerstände den Druck auf die Eigentümer erhöhen, besonders bei Bestandsflächen in schlechteren Lagen und bei Flächen mit geringer Qualität. Eigentümer sind auch deswegen bestrebt, Mieter im Objekt zu halten. Das äußert sich in einer steigenden Anzahl von Vertragsverlängerungen. Häufig geht das mit guten Konditionen für die Nutzer einher, was ihnen im unsicheren Konjunkturumfeld aus Kostengründen entgegenkommen dürfte.
Ausblick: Ungewisse Entwicklung der Spitzenmiete
Wie sich die Spitzenmiete in den kommenden Quartalen entwickeln wird, bleibt aus unserer Sicht abzuwarten. Einerseits spricht die hohe Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Flächen für einen Anstieg, denn kurzfristig sind diese oft kaum noch verfügbar. Anderseits ist praktisch sicher, dass der Leerstand durch die strukturell gesunkene Nachfrage steigen wird und mit jedem weiteren Quadratmeter Leerstand sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass die Spitzenmiete weiter steigt. Die zuletzt gestiegenen Incentives sind ein Indiz dafür. In jedem Fall wird die Prämie für sehr gute gegenüber wenig attraktiven Flächen wegen gestiegenen Nutzeranforderungen dauerhaft höher bleiben. Der Nutzerfokus auf hochwertige Flächen eröffnet Chancen für eigenkapitalstarke Projektentwickler, die spekulativ bauen können. Gleiches gilt für Refurbishments von Bestandshaltern. Denn auf dem klassischen Projektentwicklermarkt könnte eine Negativspirale entstehen, die zu einem Rückgang des ursprünglich erwarteten Neubauvolumens führen wird: Mieter scheuen wegen der Lage am Projektentwicklungsmarkt Projektanmietungen, Entwickler können jedoch ohne Vorvermietung nicht bauen, weil sie dafür aktuell keine Finanzierung bekommen. Trotz der insgesamt geringeren Büroflächennachfrage spricht deshalb vieles dafür, dass sich der Markt für hochwertige, zentrale Flächen weiter verengen wird.