Leerer und dennoch teurer

Die Top-6-Bürovermietungsmärkte haben im Schlussquartal des Jahres 2022 erwartungsgemäß an Dynamik verloren. Trotzdem lag der Flächenumsatz für das gesamte Jahr knapp über dem Vorjahresniveau. Ein Umsatz von gut 3 Mio. m² bedeutet ein Umsatzplus von 3 % verglichen mit 2021. Ebenfalls aufwärts ging es bei Leerstandsraten und Mieten. Die Leerstandsrate kletterte im Jahresverlauf um 0,5 Prozentpunkte auf durchschnittlich 4,8 %, der absolute Leerstand stieg um gut 400.000 m² bzw. 12 %. Die Spitzenmieten stiegen um durchschnittlich 7 %, die Median- und Durchschnittsmieten mit 11 % bzw. 8 % sogar noch etwas stärker.

Vor dem Hintergrund des unsicheren konjunkturellen Umfelds sind viele Unternehmen spürbar zurückhaltender bei ihren Anmietungsentscheidungen geworden und manche haben ihre Flächengesuche zunächst zurückgestellt. Vor allem die großen Unternehmen agieren vorsichtiger. Wenn aber die Entscheidung für einen Umzug in eine neue Bürofläche fällt, dann geht dies in den meisten Fällen mit gestiegenen Ansprüchen an die Immobilie oder den Standort einher – häufig sogar beides. Während die qualitativen Anforderungen an die Büros steigen, sinkt der quantitative Bedarf. Es ist inzwischen unverkennbar, dass gerade die großen Nutzer mit einem teils deutlich geringeren Pro-Kopf-Büroflächenbedarf planen.

Mieter werden zurückhaltender, Eigentümer gewähren mehr Incentives
Die größere Vorsicht der Büronutzer kommt nach unserer Beobachtung auch in einer steigenden Zahl von Mietvertragsverlängerungen zum Ausdruck. Da die Eigentümer im aktuellen Marktumfeld geneigt sind, ihre bestehenden Mieter im Objekt zu halten, gewähren sie diesen teils sehr attraktive Verlängerungsangebote. Generell ist die Bereitschaft der Eigentümer gestiegen, ihren (potenziellen) Mietern Incentives zu gewähren. Trotzdem sehen sich die meisten Nutzer mit steigenden Flächenkosten konfrontiert. Zu den oft höheren Nominalmieten kommen die massiv gestiegen Energiekosten hinzu. Das ist auch ein wesentlicher Treiber für die steigende Zahl an Untervermietungen, die wir am Markt beobachten.

Flächen mit geringem energetischen Standard drohen strukturell leer zu fallen
Die steigenden Energiekosten bekommen auch die Eigentümer zu spüren, und zwar vor allem jene von Büroobjekten mit geringem energetischen Standard. Solche sind nach unserer Beobachtung zunehmend schwieriger zu vermieten. Womöglich droht ein erheblicher Teil der derzeit unvermieteten Büroflächen zum Sockelleerstand zu werden, wenn diese nicht energetisch ertüchtigt und auch den veränderten Nutzeranforderungen entsprechend aufgewertet werden. In jedem Fall wird das Mietgefälle zwischen modernen und einfachen Büroflächen steiler werden.

Konjunktur belastet die Märkte in diesem Jahr
Im Jahresverlauf 2023 dürfte sich die Verhandlungsposition der Mieter weiter verbessern. Obwohl sich die konjunkturellen Aussichten zuletzt aufgehellt haben, gilt eine Rezession weiterhin als unvermeidlich. Ausnahmslos alle Rezessionen der letzten dreißig Jahre gingen mit einem Rückgang des Flächenumsatzes an den großen Büromärkten einher. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch für 2023 von einem im Vergleich zum Vorjahr rückläufigen Flächenumsatz aus, wenngleich er sich höchstens im niedrigen zweistelligen Prozentbereich bewegen und damit moderat ausfallen dürfte. Zugleich wird das Flächenfertigstellungsvolumen mit knapp 2 Mio. m² den höchsten Wert seit vielen Jahren erreichen und die Leerstände werden nach unserer Einschätzung weiter steigen. Angesichts steigenden Angebots und sinkender Nachfrage wird der Abwärtsdruck auf die Mieten zunehmen. Abseits des modernen Büroflächensegments gehen wir für 2023 von sinkenden Mieten aus. Das Spitzensegment kann sich dieser Entwicklung vor dem Hintergrund der gestiegenen qualitativen und energetischen Anforderungen der Nutzer möglicherweise entziehen. Doch auch für den Fall, dass die Nominalmieten nachgeben sollten, bleiben Büroflächen aus Sicht der meisten Nutzer knapp und werden eher noch teurer, denn die hohe Inflation wird eventuelle Ersparnisse bei der Kaltmiete durch höhere Kosten an anderer Stelle wieder zunichtemachen.

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