Ohne Schwung
Lange Zeit zeigten sich die Büromärkte in Anbetracht der vielen Belastungsfaktoren, wie Pandemie, Inflation und Rezession, bemerkenswert robust. Immer deutlicher tritt nun aber hervor, dass das hybride Arbeiten die Bürowelt nachhaltig verändert hat und die Büroflächennachfrage durch den Homeoffice-Schub strukturell gesunken ist. Der schon seit dem letzten Herbst zu beobachtende Rückgang der Flächennachfrage an den Top-6-Bürovermietungsmärkten hat sich im 2. Quartal 2023 beschleunigt. Ein Flächenumsatz von etwa 486.000 m² zwischen April und Juni ist gleichbedeutend mit einem der umsatzschwächsten Quartale der letzten Jahre.
Große Büros schrumpfen
Im 1. Halbjahr 2023 lag der Flächenumsatz bei ca. 1,05 Mio. m² und damit ein Drittel unter dem 1. Halbjahr des Vorjahres. In allen Märkten fiel der Umsatz niedriger aus. Ein Grund für den Rückgang ist die geringe Zahl an Anmietungen im großflächigen Segment. Vermietungen ab 10.000 m² Bürofläche waren besonders rar: Nur 0,3 % aller Anmietungen entfielen auf dieses Größensegment. Im Mittel der letzten zehn Jahre lag dieser Anteil bei ca. 1,0 %, war also etwa drei Mal höher. Die außergewöhnlich niedrige Zahl an Großanmietungen ist nach unserer Auffassung vermutlich vor allem auf zwei Ursachen zurückzuführen: Erstens sind gerade die großen Unternehmen aufgrund des konjunkturell schwierigen und unsicheren Umfeldes zurückhaltend und scheuen zusätzliche Kosten, wie auch Umzugskosten. Zweitens fällt das Flächeneinsparpotenzial, das mit dem mobilen Arbeiten einhergeht, tendenziell umso größer aus, je größer das Büro ist. Das typische Großnutzerbüro ist also gewissermaßen geschrumpft. Während die erste Ursache vorübergehender Natur ist, ist die zweite strukturell und könnte dazu führen, dass Großanmietungen künftig eine geringere Rolle spielen.
Mietwachstum wird zur Ausnahme
Dass der Flächenbedarf vieler Unternehmen in der neuen Arbeitswelt strukturell niedriger ausfällt, trägt auch zum anhaltenden Leerstandsanstieg bei. Über alle Top-6-Märkte hinweg stieg die Leerstandsquote um 0,2 %-Punkte und überschritt damit erstmals seit 2017 die Marke von 5 %. Der absolute Leerstand hat sich seit seinem letzten Tief vor Beginn der Pandemie um zwei Drittel auf ca. 4,4 Mio. m² erhöht. Parallel dazu stiegen bislang auch die Mieten, weil die Ansprüche der Unternehmen an Lage- und Flächenqualität im Bestreben darum, ihre Mitarbeitenden ins Büro zu locken, seit der Pandemie höher ausfallen. In den letzten drei Monaten waren steigende Mieten allerdings nur noch vereinzelt zu beobachten. Die Durchschnittsmiete ist in vier der sechs Märkte im 2. Quartal gegenüber dem Vorquartal gefallen. Über alle Märkte liegt das Minus bei knapp 1 %. Die Spitzenmiete legte um 2 % gegenüber dem 1. Quartal zu, allerdings hauptsächlich wegen eines sehr starken Anstiegs in München. In vier Märkten stieg auch sie vorerst nicht weiter. Zugleich beobachten wir steigende Incentives, so dass die erzielbaren Effektivmieten in den letzten Monaten überwiegend gesunken sein dürften.
Ausblick: Fallende Durchschnittsmieten und mehr struktureller Leerstand
Angesichts der zunächst wohl weiterhin geringeren Flächennachfrage bei zugleich hohen Fertigstellungsvolumina gehen wir davon aus, dass zumindest die Mieten außerhalb des Top-Segments von nun an unter Druck geraten dürften. Inwieweit sich die Spitzenmieten davon abkoppeln können, bleibt abzuwarten. Die Wachstumsdynamik wird aber auch hier nachlassen, zumal das Fertigstellungsvolumen bis 2025 überdurchschnittlich hoch ausfallen wird und die Vorvermietungsquoten noch recht niedrig sind. Das wird sich vor allem auf Flächen in wenig attraktiven Lagen auswirken. Hier hat die Nachfrage bereits spürbar nachgelassen, vor allem nach Flächen geringer Qualität. Da eine Aufwertung dieser Flächen für viele Eigentümer wirtschaftlich oft nicht lohnt, wird sich hier früher oder später die Frage nach einer geeigneten Nachnutzung stellen.