Der Abschwung ist weitgehend durchlaufen

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von ca. 29,0 Mrd. Euro (siehe Abbildung unten). Das entspricht einem Rückgang um 56 % gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität erwarten wir jedoch erst im späteren Jahresverlauf. 

Stärkste je gemessene Preiskorrektur dürfte 2024 ihr Ende finden

Die Anfangsrenditen stiegen in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 langsamer als in den Quartalen zuvor (siehe Abbildung unten). Der Renditeanstieg der Jahre 2022/23 ist der bei Weitem stärkste, der am deutschen Immobilienmarkt je gemessen wurde. Wir gehen davon aus, dass die Preiskorrektur weit vorangeschritten ist und sich die Anfangsrenditen im Laufe des Jahres stabilisieren werden. Dass die langfristigen Zinsen in den letzten drei Monaten deutlich gefallen sind und inzwischen sogar knapp unterhalb des vor Jahresfrist erreichten Niveaus liegen, dürfte mittelfristig auch zur Stabilisierung der Immobilienrenditen beitragen. Kurzfristig überwiegt jedoch, dass angebotene und nachgefragte Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch auseinanderliegen und der Druck auf der Eigentümerseite tendenziell größer ist als auf Seiten potenzieller Käufer. Dies gilt umso mehr, als die Fremdkapitalkosten zuletzt zwar etwas gesunken, die Banken aber nach wie vor außergewöhnlich restriktiv in ihrer Kreditvergabe sind. Das macht Refinanzierungen schwierig. Daran dürfte sich mit Blick auf noch bevorstehende Abwertungen und den schon zuletzt deutlich gestiegenen Anteil der notleidenden Kredite zunächst wenig ändern. Insofern rechnen wir am Gewerbeimmobilienmarkt für die kommenden Monate mit steigendem Angebot bei unveränderter Nachfrage, was für weiter steigende Anfangsrenditen spricht. Hinzu kommt das schwache konjunkturelle Umfeld, das sich nach jüngsten Prognosen mehrerer Wirtschaftsforschungsinstitute auch im laufenden Jahr nicht verbessern wird. Das wiederum dürfte sich in geringeren Mietwachstumserwartungen der Investoren niederschlagen, was ebenfalls für steigende Anfangsrenditen spricht. 

Im Gegensatz dazu haben die Renditen bei Neubauwohnimmobilien ihren Boden wahrscheinlich bereits erreicht und eine relevante Zunahme des Verkaufsdrucks aufgrund notleidender Kredite erwarten wir am Wohnungsmarkt nicht. Zudem ist mit weiter steigenden Wohnungsmieten und fallenden Leerständen zu rechnen.

Finanzierungsstress steigt voraussichtlich deutlich

Obwohl der Zinsgipfel wahrscheinlich bereits überschritten wurde, haben die Immobilienmärkte das erhöhte Zinsniveau noch lange nicht vollständig verdaut. Sowohl die Abwertungen als auch die gestiegenen Kreditzinsen fressen sich nur allmählich in die Portfolios der Investoren hinein und der größte Teil dieses Prozesses steht noch bevor. Zuletzt stiegen der Anteil notleidender Kredite und die Risikopuffer der Banken auf niedrigem Niveau schon deutlich an. Da der größte Teil der auf dem Preisgipfel bzw. im Zinstal eingegangenen Finanzierungen erst noch ausläuft, rechnen wir vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt sowohl auf Banken- als auch auf Eigentümerseite mit steigendem Stress. Bei vielen Anschlussfinanzierungen wird zusätzliches Eigenkapital nötig sein, das dann nicht mehr für Immobilienankäufe zur Verfügung steht und die Nachfrage entsprechend dämpft. Inwieweit der zunehmende Refinanzierungsstress Verkäufe auslöst, wird maßgeblich vom Verhalten der Banken abhängen. Noch beobachten wir weiterhin keine Anzeichen für eine Welle an Notverkäufen. Gleichwohl rechnen wir mit einer steigenden Zahl von Verkäufen, die der präventiven Liquiditätssicherung dienen. Zu den Verkäufergruppen dürften hier Projektentwickler, börsennotierte Gesellschaften und offene Immobilienpublikumsfonds zählen.

Im Jahresverlauf Stabilisierung der Renditen und leichter Anstieg der Transaktionsaktivität zu erwarten

Während die Zahl der Verkaufsprozesse im laufenden Jahr allmählich steigen dürfte, bleibt das potenzielle Käuferfeld zunächst klein. Es dürfte aber über genügend Kapital verfügen, um das steigende Angebot zu absorbieren und damit für ein etwas höheres Transaktionsvolumen als im letzten Jahr zu sorgen. Wir rechnen bei Gewerbeimmobilien mit 25 bis 30 Mrd. Euro und bei Wohnimmobilien mit etwas weniger als 10 Mrd. Euro.

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