Umsatz stabil, Preise noch nicht

Das Transaktionsvolumen und die Zahl der Transaktionen haben die Talsohle wohl erreicht, die Preise sind in den letzten Monaten zunächst weiter gefallen – so lässt sich die Situation am deutschen Immobilieninvestmentmarkt zur Expo Real 2023 nach unserer Lesart zusammenfassen. Die Zahlen dazu stellen sich wie folgt dar: Im 3. Quartal 2023 wechselten im Rahmen von etwas mehr als 200 Transaktionen Gewerbe- und Wohnimmobilien für ca. 6,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Beide Zahlen entsprechen damit etwa den Vergleichswerten aus den beiden Vorquartalen. Die Spitzenrenditen dagegen erhöhten sich in allen Segmenten, zumeist um 20 bis 30 Basispunkte. Dass sich der Markt sowohl beim Transaktionsvolumen als auch bei den Preisen innerhalb kürzester Zeit auf ein lange nicht mehr gesehenes Niveau bewegt hat, zeigt erst der Vergleich mit dem Vorjahr. Das Transaktionsvolumen für die ersten drei Quartale des laufenden Jahres liegt mit ca. 21,2 Mrd. Euro etwa 60 % unter dem Vorjahresniveau und die Spitzenrenditen der wesentlichen Immobiliennutzungen sind binnen Jahresfrist um durchschnittlich knapp 1 %-Punkt und seit ihrem Tiefpunkt im 1. Quartal 2022 sogar um fast 1,5 %-Punkte gestiegen.

Ausmaß der Preiskorrektur beeinflusst Liquidität der einzelnen Nutzungen

Begleitet wird diese Preiskorrektur von einem zumindest vorübergehenden Rückzug vieler institutioneller Käufer. Das immer noch unsichere Umfeld, die Erwartung eines weiteren Preisrückgangs und die gestiegenen Anleiherenditen tragen allesamt zu ihrer Zurückhaltung bei. Auch das Verkäuferfeld hat sich ausgedünnt, denn viele Eigentümer haben geplante Verkäufe verschoben, weil sie fürchten, ihren avisierten Verkaufspreis nicht realisieren zu können. Da die Preise für die einzelnen Nutzungsarten unterschiedlich stark gefallen sind, sind manche Marktsegmente liquider geblieben als andere. So ist Wohnen mit einem Umsatz von knapp 5 Mrd. Euro im bisherigen Jahresverlauf zwar die umsatzstärkste Nutzungsart, allerdings verteilt sich dieser Umsatz auf wenige Transaktionen, deren Zahl gegenüber dem Vorjahreszeitraum um etwa zwei Drittel gesunken ist. Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 4,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 29 % am Gesamtumsatz folgen Einzelhandelsimmobilien im Umsatzranking auf Rang 2 und sie weisen mit - 32 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum den geringsten Rückgang auf. Dieses vergleichsweise gute Abschneiden dürfte auch damit zu tun haben, dass der Renditeanstieg seit Beginn der Zinswende in den meisten Einzelhandelssegmenten insgesamt milder ausgefallen ist als bei anderen Nutzungen oder starkes Mietwachstum die gestiegenen Renditen zumindest in Teilen kompensiert und die Kapitalwerte entsprechend gestützt hat. Letzteres ist bei Objekten des Lebensmitteleinzelhandels der Fall, auf die der größte Umsatzanteil entfällt. Auch bei Industrie-/Logistikimmobilien, die mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,6 Mrd. Euro den dritten Rang im Umsatz-Ranking einnehmen, haben die gestiegenen Mieten die Kapitalwerte stabilisiert. Büroimmobilien, die ebenfalls auf ein Transaktionsvolumen von knapp 3,6 Mrd. Euro kommen, mussten mit - 79 % den stärksten Umsatzrückgang aller Nutzungen hinnehmen. Zwar stiegen auch hier die Mieten bis zuletzt, allerdings war der Renditeanstieg bei Büros besonders stark, weil Investoren hier mit Blick auf die strukturellen Veränderungen am Nutzermarkt ein höheres Risiko einpreisen.

Umfeld ist für antizyklische und Value-Add-Investoren prädestiniert 

Ohnehin dürften die strukturellen Veränderungen an den Büromärkten die Nachfrage risikoaverser Investoren vorerst dämpfen. Die Transformation zum mobilen Arbeiten hat an den Bürovermietungsmärkten vieles in Bewegung gesetzt: geringerer Flächenbedarf, veränderte Lagepräferenzen, andere Anforderungen an die Ausstattung. Was für Risikovermeider ein schwieriges Umfeld bedeutet, ist für Value-Add-Investoren prädestiniert. Schon jetzt ist die Kapitalverfügbarkeit für dieses Risikoprofil unser Beobachtung nach am größten und sie dürfte weiter zunehmen. Das gilt auch für andere Nutzungen, vor allem den Einzelhandel. Von Rückzug der Institutionellen profitieren zudem jene Investoren, die in den letzten Jahren nicht oder nur selten zum Zuge gekommen sind. So sehen wir in den Transaktionsprozessen vermehrt Family Offices und andere langfristig orientierte private Kapitalquellen auf der Bieterseite und weitere, die den Markt sondieren und die jetzt die Zeit für antizyklische Investments gekommen sehen. Das könnte den Markt stabilisieren, wenngleich sich sowohl Preise als auch Volumina mittelfristig auf einem wesentlich niedrigeren Niveau einpendeln dürften als vor der Zinswende. Denn die große Lücke, die die Zurückhaltung der institutionellen Investoren geöffnet hat, wird weder durch das risikofreudige Geld noch durch langfristig orientierte private Investoren geschlossen werden können. Für dieses Jahr rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von knapp unter 30 Mrd. Euro und auch für die erste Jahreshälfte 2024 noch nicht mit einem Anstieg der Marktaktivität.

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