Zwischen Andrang und Stillstand

In den ersten drei Monaten des Jahres betrug das Transaktionsvolumen am deutschen Handelsimmobilienmarkt rund 1,7 Mrd. Euro. Damit liegt es in etwa auf dem Wert des Vorjahreszeitraums. Ist die Talsohle also erreicht? Womöglich noch nicht, denn das Ergebnis wird von zwei sehr großvolumigen Geschäftshaustransaktionen getragen. Deutlich wird dies bei der Zahl der Transaktionen: Im 1. Quartal wurden nur 
44 Transaktionen registriert, das ist die zweitniedrigste Zahl seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Nur im Jahr 2009 gab es ein Quartal mit noch weniger Transaktionen. Dass im letzten Quartal so wenige Transaktionen stattfanden, dürfte auch daran liegen, dass bislang vergleichsweise wenig Produkt auf dem Markt war. Gespräche auf der MIPIM haben gezeigt, dass weiterhin Geld für Ankäufe in allen Risikoklassen vorhanden ist. Dem stehen grundsätzlich verkaufswillige Bestandshalter gegenüber. Doch wie so oft in den letzten Monaten scheitern nach wie vor Transaktionen, weil Eigentümer und potenzielle Käufer beim Preis nicht zusammenfinden. Die Zahlungsbereitschaft steigt nicht und der Verkaufsdruck, beispielsweise durch Insolvenzverkäufe, ist nur punktuell vorhanden, was das Zustandekommen von Transaktionen hemmt.

Wer kauft noch Shopping-Center?

Zu den genannten Insolvenzverkäufen zählt unter anderem die Übernahme eines Geschäftshauses in der Münchener Maximilianstraße. Diese Transaktion sowie der Verkauf des Geschäftshauses Fünf Höfe, ebenfalls in München, führten dazu, dass das Transaktionsvolumen bei Geschäftshäusern im 1. Quartal bei über einer Milliarde Euro lag. Demgegenüber war das Transaktionsvolumen bei Shopping-Centern extrem niedrig. Hier wurden im 1. Quartal lediglich 35 Mio. Euro umgesetzt. Viel spricht dafür, dass der Shopping-Center-Investmentmarkt mit Ausnahme des opportunistischen und Value-Add-Bereichs bis auf Weiteres illiquide bleiben wird. Zum einen überschreiten die hohen Objektvolumina vieler Shopping-Center die aktuellen Investitionsgrenzen der Investoren. Diese Situation wird durch die schwierigen Finanzierungsbedingungen noch verschärft. Abgebrochene Shopping-Center-Transaktionen der vergangenen Monate haben zudem gezeigt, dass die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer nicht mit den Preisvorstellungen der Eigentümer übereinstimmt. Für Zugeständnisse war der Verkaufsdruck nicht groß genug und die Objekte wurden wieder vom Markt genommen. Da es jedoch nur noch wenige risikoaverse Käufer mit entsprechend geringen Renditeanforderungen gibt, dürfte ein Verkauf in vielen Fällen nur über den Preis realisierbar sein. Ob der Verkaufsdruck noch auf ein Niveau steigt, das wieder zu mehr Transaktionen führt, bleibt abzuwarten. 

Investoren im Wettbewerb um Nahversorger

Mit einem Transaktionsvolumen von 276 Mio. Euro verzeichneten Fachmarktzentren ein Plus von 12 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Mehr als vier Fünftel dieses Volumens entfielen auf kleinere Nahversorgungszentren mit Lebensmittelanker. Lediglich zwei Transaktionen erreichten ein Volumen von mehr als 30 Mio. Euro. Im Gegensatz dazu lag das Transaktionsvolumen bei Supermärkten und Discountern mit 135 Mio. Euro um 51 % unter dem Vorjahresquartal und deutlich unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre (ca. 560 Mio. Euro). Das rückläufige Investitionsvolumen im Supermarkt-Segment ist aus unserer Sicht jedoch nicht mit einem nachlassenden Investoreninteresse gleichzusetzen, sondern vielmehr auf die Produktknappheit zurückzuführen. Denn Food-Retail steht bei fast allen Investoren auf der Agenda, und die Zahl der Investoren dürfte tendenziell weiter steigen. Ob es gleichzeitig zu einer Angebotsausweitung kommen wird, ist fraglich, da die Verkaufsbereitschaft der großen Bestandshalter derzeit als gering einzustufen ist. Zudem treten die Händler immer häufiger selbst als Investoren auf. Die Mietpreisentwicklung macht es für sie zunehmend attraktiver, ihre Objekte zu kaufen, anstatt sie anzumieten. Kaufen die Händler wiederum ihre Objekte, reduziert sich langfristig das Angebot am Markt weiter. Perspektivisch könnten die Preise für Nahversorger bald wieder steigen. Zum einen scheint die Nachfrage das Angebot zu übersteigen. Zum anderen sind die Einzelhändler in der Lage, ein oder zwei Faktoren mehr zu zahlen. Gleiches gilt für neue Investoren, die sich über einen höheren Preis den Markteintritt verschaffen möchten. 

Verbraucherstimmung steigt, aber Unsicherheit bleibt

Das HDE-Konsumbarometer zeigt einen leichten, aber stetigen Anstieg der Verbraucherstimmung über die letzten drei Monate hinweg. Dennoch ist laut HDE nicht mit Ausgabesprüngen der Verbraucher zu rechnen. Die Verbesserung des Konsumklimas hat den Händlern auch noch keine spürbare Erleichterung gebracht. Die kommenden Monate dürften ähnlich verlaufen wie die vergangenen und die Händler werden vorsichtig agieren. Es gibt zwar expansionswillige Händler, aber es herrscht kein Druck und dementsprechend vorsichtig sind sie bei Anmietungen. Dennoch hat sich die Situation etwas entspannt und in den letzten Monaten sind nicht nur die Mieten relativ stabil geblieben, auch die Incentives sind nicht weiter gestiegen. Wir stellen aber fest, dass die Zahl der Interessenten auch für attraktive Flächen deutlich geringer ist als noch vor einigen Jahren.

Ausblick: Mehr Druck, mehr Deals

Wie schon in den vergangenen Monaten wird die Entwicklung der Transaktionsaktivität auch in der nächsten Zeit maßgeblich davon abhängen, wie stark die Bestandshalter unter Verkaufsdruck geraten. Sollte dieser steigen, stehen auf der anderen Seite ausreichend potenzielle Käufer, die auf noch günstigere Preise warten. Und obwohl wir derzeit wieder mehr Verkaufsvorbereitungen registrieren, ist insgesamt davon auszugehen, dass die Transaktionsdynamik zunächst noch gering bleiben wird.

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