•Nel 2025, il retail si conferma il primo settore per volumi di investimento nel mercato RE italiano

•Le high street delle principali città italiane continuano a registrare l’ingresso di nuovi brand e lo sviluppo di format innovativi

•Le destinazioni balneari, lacustri e sciistiche di lusso sono ormai hotspot consolidati per brand e investitori

•I footfall e il turnover dei centri commerciali hanno mostrato una lieve tendenza al rialzo rispetto all’anno precedente

•Nei prossimi mesi si prevede una stabilizzazione dei rendimenti

In termini di volumi di investimento, il retail si è confermato per il secondo anno consecutivo protagonista del mercato con circa €3,6 miliardi investiti, che rappresentano il miglior risultato degli ultimi 10 anni. Quattro delle più importanti transazioni dell’anno sono state registrate in questo settore, che è risultato essere il primo in termini di volumi con uno share del 29%. La componente out-of town ha raccolto il 75% dei volumi totali; i centri commerciali hanno contribuito in modo significativo a questo risultato con circa €1,1 miliardi investiti, compresa la più grande operazione su un singolo centro commerciale dell'ultimo decennio. I factory outlet sono tornati alla ribalta dopo anni di assenza dal mercato, grazie alla compravendita di 2 portafogli. La componente high street ha raccolto circa il 25% dei volumi totali, confermando l’interesse di investitori e brand; sette dei deal registrati hanno riguardato la città di Milano.

Il mercato italiano dell’high street conferma la propria attrattività, testimoniata da un ritmo sostenuto di aperture di nuovi negozi, dall'ingresso di nuovi brand che mirano ad espandere la propria presenza nel mercato italiano e dallo sviluppo di concept innovativi. Questa espansione, supportata da un costante aumento della spesa dei turisti internazionali, si estende oltre le grandi città di Milano, Roma, Firenze e Venezia, raggiungendo anche località costiere, di lago e di montagna. Se Milano rimane una delle destinazioni più ambite, grazie anche alle prossime Olimpiadi invernali, diversi mercati regionali stanno suscitando un crescente interesse, quali la città di Bologna. Qui, la via dello shopping più popolare è rappresentata da Via Indipendenza, dove si alternano brand internazionali a quelli domestici, che rappresentano la maggioranza dell’offerta. La disponibilità di spazi è di circa l’11%, a fronte di canoni di locazione prime pari a 2.000 €/mq/anno.

Le performance dei centri commerciali continuano a mostrare segnali positivi, con footfall e fatturati in lieve crescita rispetto ai primi undici mesi del 2024. La pressione inflazionistica degli ultimi anni continua a incidere sui consumi e sulle vendite, che sono aumentate in termini di valore ma diminuite in termini di volumi. Le categorie merceologiche dedicate alla cura della persona e ai servizi hanno registrato le migliori performance in termini di fatturato, mentre le nuove aperture hanno riguardato principalmente il settore dell'abbigliamento, della cultura/tempo libero/regali e della cura della persona.

Marco Montosi, Head of Investment, commenta: “Nel 2025 il retail consolida la propria leadership nel mercato immobiliare italiano, con una crescita significativa dei volumi e un rinnovato ruolo di principale destinazione dei capitali. La ripresa è guidata da immobili dominanti nei segmenti extraurbani, alimentari e centri commerciali di qualità primaria, sostenuta da fondamentali operativi solidi e da una maggiore convergenza tra prezzi e valore. Il profilo rischio-rendimento e la qualità dei fondamentali economico-operativi sostengono il rientro selettivo del capitale istituzionale internazionale, consolidando il retail come componente difensiva e generatrice di reddito all’interno dell’allocazione immobiliare.”

Francesca Cattagni, Head of Retail Agency, dichiara: “Il 2025 ha confermato come il segmento retail in tutte le sue declinazioni rimanga un asset resiliente e dominato dall’interesse dei brand presenti nel mercato come anche i newcomers. L’interesse permane sempre verso i centri storici prime e gli asset OOT primari. Il centro storico permane una destination catalizzatrice per i new comers internazionali e Milano ne è l’esempio con le ultime aperture di Polene ed Amiri. Il segmento athleisure mantiene il suo sviluppo ed Alo è approdato con il suo primo flagship store italiano a Roma confermando come la città eterna stia tornando a richiamare l’arrivo di brand e nuove aperture. Attenzione verso il settore Watches & Jewellery che acquisisce sempre più importanza e punta a sviluppi ed aperture strategiche.”

Alberto Albertazzi, Head of Retail Management, afferma: “L'intero 2025 ha confermato la ritrovata centralità dei centri commerciali, con fondamentali solidi che vedono footfall e fatturati in crescita, trainati in particolare dai segmenti della cura della persona e dei servizi. Questo scenario di stabilità operativa sta alimentando un crescente interesse ormai anche da parte di investitori di lungo termine. Per noi gestori si apre dunque auspicabilmente una fase di rinnovata attenzione alla valorizzazione degli asset: l'obiettivo è trasformare le strutture in vere destinazioni esperienziali e di benessere attraverso il restyling degli spazi e strategie di marketing data-driven, rispondendo con competenza alle nuove aspettative del mercato e dei capitali internazionali.”