Überwiegend Value-Add-Objekte auf dem Markt

Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland Gesundheitsimmobilien für 1,2 Mrd. Euro gehandelt (siehe Abbildung unten). Damit war das Transaktionsvolumen um 57 % niedriger als im Vorjahr und lag 61 % unter dem Fünfjahresmittel. 

Die Zahl der Transaktionen war nur etwa halb so hoch wie im Jahr 2022 (siehe Abbildung unten). 

Das 4. Quartal war mit einem Transaktionsvolumen von 157 Mio. Euro das umsatzschwächste Quartal seit mehr als sechs Jahren. Nach wie vor gilt, dass wenige Eigentümer zu Verkäufen bereit sind. Die Immobilien und Portfolios, die zum Verkauf stehen, haben wiederum größtenteils Value-Add-Charakter und treffen auf eine ausgedünnte und überwiegend risikoavers und sehr selektiv agierende Käuferlandschaft. Auch im Value-Add-Bereich ist das Transaktionsgeschehen überschaubar, denn Value-Add-Strategien rechnen sich angesichts der hohen Modernisierungs- und Baukosten bei älteren Bestandsobjekten nur bei sehr geringen Einkaufspreisen. Solche Preise akzeptieren bislang aber nur wenige Verkäufer.

Käufersuche bei größeren Portfolios besonders herausfordernd

Im gesamten Jahresverlauf gab es keine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich und insgesamt kaum größere Transaktionen. Gerade bei größeren Portfolios ist die Käufersuche derzeit herausfordernd, denn es gibt nur wenige Investoren, die großvolumige Transaktionen stemmen können, was auch an der geringen Finanzierungsbereitschaft der Banken liegt. Erschwerend kommt hinzu, dass viele verfügbare Portfolios heterogene Objektstandards und unterschiedliche Betreiberqualitäten aufweisen. Da die meisten Investoren sehr vorsichtig agieren, dünnen solche Konstellationen das potenzielle Bieterfeld aus.

Spitzenrendite steigt langsamer

Neben der Zurückhaltung vieler Investoren haben auch die gefallenden Kapitalwerte zum niedrigeren Transaktionsvolumen beigetragen. Seit Beginn der Zinswende im Frühjahr 2022 ist die Spitzenrendite für Pflegeheime um 130 Basispunkte auf 5,2 % zum Ende des Jahres 2023 angestiegen. Der Renditeanstieg hat sich zuletzt aber verlangsamt und betrug nur noch 10 Basispunkte im 4. Quartal. 

Volumenrückgänge bei allen Nutzungsarten

Im vergangenen Jahr verzeichneten alle Arten von Gesundheitsimmobilien deutliche Rückgänge des Transaktionsvolumens, obwohl die Fundamentaldaten bei den meisten Nutzungen gut sind. Den stärksten Rückgang verzeichneten Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren – mit rund 133 Mio. Euro lag das Transaktionsvolumen um 72 % niedriger als im Vorjahr, welches allerdings auch mit einem Rekordvolumen aufwartete. Das Transaktionsvolumen von Pflegeheimen sank um 59 % auf 515 Mio. Euro, während bei Anlagen des betreuten Wohnens ein Rückgang um 53 % auf 283 Mio. Euro verzeichnet wurde. Die deutlichen Volumenrückgänge in allen Nutzungsarten spiegeln die lange Zeit schwierige Preisfindung am Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien wider. Insbesondere bei Pflegeheimen ist zudem die Nachfrage nach wie vor gedämpft – das anhaltend hohe Betreiberausfallrisiko hat hieran einen entscheidenden Anteil. Demgegenüber ist die Nachfrage nach betreutem Wohnen und Ärztehäusern recht hoch, denn viele Investoren wollen ihre Gesundheitsimmobilienportfolios diversifizieren. Hinderlich ist hierbei vor allem das mangelnde Angebot hochqualitativer Ärztehäuser.

Insolvenzrisiko bei Pflegeheimbetreibern bleibt erhöht 

Der Nutzermarkt für Pflegeheime wurde im vergangenen Jahr von diversen Großinsolvenzen gebeutelt und die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist weiterhin angespannt. Auch im laufenden Jahr ist daher mit weiteren Insolvenzen zu rechnen. Im vergangenen Jahr konnte für einen Großteil der von Insolvenzen betroffenen Pflegeheime rasch ein Nachfolgerbetrieb gefunden werden. Sollte es nun zu weiteren größeren Insolvenzen kommen, dürfte das Finden von Nachfolgern wohl schwieriger werden, da viele in Frage kommende Betreiber noch mit den vorherigen Übernahmen befasst sind. Die Investoren reagieren hierauf, indem sie umfangreiche Berichtspflichten von den Betreibern verlangen, um wirtschaftliche Schieflagen frühzeitig zu erkennen. Manche Investoren machen derzeit aber auch gänzlich einen Bogen um das Segment.

Ärztehäuser als mögliche Profiteure von der Krankenhausreform

Während sich die Zurückhaltung bei Pflegeheiminvestments zu großen Teilen mit den Herausforderungen am Nutzermarkt erklären lässt, wird die Nachfrage nach Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren von positiven Aussichten am Nutzermarkt getrieben. So wird die geplante Krankenhausreform vermutlich zu einer Schließung von Krankenhäusern und einer Reduzierung des Leistungsangebots vieler Häuser führen. Viele Investoren gehen davon aus, dass dies zu einer Stärkung der ambulanten Versorgung beitragen wird und damit zu einer steigenden Nutzernachfrage bei Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren führt. Wir registrieren, dass manche Investoren eine solche Entwicklung antizipieren und sich schon jetzt entsprechende Immobilien sichern wollen.

Noch keine Anzeichen für einen Anstieg der Investmentaktivität

Momentan sehen wir keine Anzeichen für eine baldige Erholung des Investmentmarktes für Gesundheitsimmobilien. Es ist zwar eine steigende Aktivität bei Investoren wahrzunehmen, die seit Beginn der Zinswende weitestgehend inaktiv waren, doch die Mehrzahl der Käufer wird zu keinen Abstrichen bei der Objekt- und Betreiberqualität bereit sein, so dass die Zahl in Frage kommender Objekte gering bleiben dürfte. Sektorspezialisten mit langjähriger Erfahrung und Asset-Management-Kompetenz werden im Vorteil bleiben. Im liquidesten Segment, den Pflegeheimen, dürften sich die Herausforderungen bei den Betreibern weiterhin transaktionshemmend auswirken. Insgesamt gehen wir davon aus, dass das Transaktionsvolumen auch im Jahr 2024 hinter den Werten aus den Jahren 2018 bis 2022 zurückbleibt. 

Alle Abbildungen und die zugehörigen Daten können Sie hier herunterladen.