Eingebtrübte Konjunktur bremst den Industrieimmobilienmarkt
Mit knapp 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen war das 3. Quartal am Investmentmarktmarkt für Logistikimmobilien, Produktionsimmobilien und Gewerbeparks das umsatzstärkste in diesem Jahr. In Summe der ersten neun Monate beträgt das Volumen knapp 3,6 Mrd. Euro und liegt damit 56 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Während 72 % des Volumens auf Logistikimmobilien entfielen, zeichneten Produktionsimmobilien für 16 % und Gewerbeparks für 12 % verantwortlich. Letztere stehen bei Investoren weiter hoch im Kurs, weshalb der Rückgang im Vorjahresvergleich mit 29 % auch mit Abstand am geringsten ausfällt. Trotz des starken Umsatzrückgangs erreichten Logistik- und Industrieimmobilien einen Rekordanteil von 22 % am Gewerbetransaktionsvolumen und liegen hinter Einzelhandelsimmobilien (29 %) auf Rang zwei, knapp vor dem Bürosegment (ebenfalls 22 %). Relativ betrachtet sind Logistik- und Industrieimmobilien aktuell damit zwar ein Gewinner und stehen vom Niveau her gleichwertig neben Handels- und Büroimmobilien. Gleichwohl kann dieser Fakt nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Transaktionsaktivität auch im Logistik- und Industriesegment deutlich abgenommen hat und die Auswirkungen der Zinswende auch hier die Marktaktivität stark bremsen.
Weniger und kleinere Abschlüsse
Die geringere Aktivität lässt sich auch an der Zahl der abgeschlossenen Transaktionen festmachen. Seit dem 3. Quartal 2022 ist die Zahl der Abschlüsse kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2023 haben wir bis Ende September 126 Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien gezählt, was einem Rückgang von 44 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Im Portfoliosegment fällt der Rückgang mit 60 % sogar noch stärker aus. Die durchschnittliche Transaktionsgröße ist ebenfalls gesunken und lag zuletzt bei 25 Mio. Euro. Dies deckt sich mit der aktuellen Präferenz der Investoren, die wieder kleinere Deals in eben jener Größenordnung bevorzugen. Auch Investoren, die vormals gerne große Hallen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich erworben haben, setzen mittlerweile auf kleinere Losgrößen, um ihr Risiko zu diversifizieren.
Höhepunkt bei Spitzenrendite wohl noch nicht erreicht
Das Transaktionsvolumen ist nicht nur aufgrund einer niedrigeren Zahl an Deals rückläufig. Auch das gesunkene Preisniveau hat dazu beigetragen. Während wir zu Jahresbeginn für hochwertige Logistikimmobilien noch Quadratmeterpreise von etwas unter 2.000 Euro beobachtet haben, sind diese zur Jahresmitte auf ca. 1.500 Euro gefallen und tendierten zuletzt sogar Richtung 1.000 Euro. Die Spitzenrendite stieg zum Ende des 3. Quartals gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte auf 4,2 %. Da die Zinswende wohl nach wie vor noch nicht vollständig in den Immobilienpreisen reflektiert ist und sich die wirtschaftlichen Aussichten zuletzt eingetrübt haben, dürfte die Korrektur bei den Renditen noch nicht abgeschlossen sein.
Stimmung und Umsatz an den Nutzermärkten trübt sich ein
Während der Investmentmarkt durch die Zinswende unter Druck geraten ist, glänzten die Nutzermärkte bisher mit guten Fundamentaldaten. Nach zwei Boom-Jahren scheint sich die Entwicklung nun hier wieder zu normalisieren. Wir beobachten zwar insgesamt eine weiterhin solide Flächennachfrage, wenngleich die Nachfrage insbesondere nach großen Flächen gesunken ist. Das Flächenangebot bleibt absehbar knapp, zumal das Ausbleiben spekulativer Entwicklungen und die schwierige Lage einiger Projektentwickler das Angebotswachstum begrenzen dürften. Zuletzt sind die Mieten im Logistiksegment weiter gestiegen, wenn auch langsamer. Dieser Trend dürfte sich abgeschwächt fortsetzen. Dass viele Unternehmen bei Neuanmietungen zurückhaltend sind, zeigt sich bereits in den Flächenumsätzen, die im 1. Halbjahr rund 60 % unter dem starken Vorjahresniveau lagen. Viele Unternehmen warten erstmal ab und nehmen Optimierungen in ihren Bestandsflächen vor. Auch wenn die Fundamentaldaten für das Logistiksegment grundsätzlich für eine positive Entwicklung stehen, ging das Branchenklima zuletzt wieder abwärts. Die Geschäftserwartungen werden zudem so schlecht eingeschätzt wie zu Beginn des Kriegs in der Ukraine, als sie einen historischen Tiefstand erreichten.
Steigende Aktivität erst im nächsten Jahr zu erwarten
Sowohl am Nutzer- als auch am Investmentmarkt ist im Schlussquartal nicht mit einer höheren Aktivität zu rechnen. Am Investmentmarkt ist und kommt zwar einiges an Produkt an den Markt, allerdings ist noch offen, wie groß die Nachfrage dafür ist, da es sich in vielen Fällen um ältere Bestandsobjekte handelt. Zugleich besteht immer noch eine Lücke zwischen der Kaufpreiserwartung der Eigentümer und den Angeboten seitens potenzieller Käufer. Zudem sind auch die Banken angesichts der gestiegenen Risiken restriktiver bei der Kreditvergabe geworden, was Transaktionen zusätzlich erschwert. Mit einer Belebung des Investmentmarktes rechnen wir frühestens in der zweiten Jahreshälfte 2024.