Spitzenrendite stabilisiert sich
Im Jahr 2023 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für rund 7,5 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das waren etwa 38 % weniger als im Vorjahr (siehe Abbildung unten) und zugleich das niedrigste Transaktionsvolumen seit dem Jahr 2011. Von den 7,5 Mrd. Euro entfielen rund zwei Milliarden Euro – also etwas mehr als ein Viertel des Volumens – auf Minderheitsbeteiligungen von Apollo an zwei Portfolios der Vonovia. Das Transaktionsvolumen klassischer Immobilientransaktionen fiel demnach entsprechend niedriger aus.
Die Gesamtzahl der Transaktionen halbierte sich in etwa gegenüber dem Vorjahr und lag im Jahresverlauf relativ stabil bei etwa 20 bis 30 Transaktionen pro Monat (siehe Abbildung unten).
Mieten rauf, Leerstand runter – keine Trendwende am Mietmarkt in Sicht
Am Mietwohnungsmarkt dürfte sich die Lage aus Nutzersicht weiter verschärfen. So gab es im vergangenen Jahr kräftige Mietsteigerungen (siehe Abbildung unten) und die Leerstandsraten dürften vielerorts abermals gesunken sein. Angesichts rückläufiger Baugenehmigungszahlen und rekordhohen Stornierungsquoten bei Wohnbauprojekten auf der einen sowie einer weiter steigenden Zahl der Haushalte auf der anderen Seite deutet derzeit nichts auf eine Trendumkehr hin. Die Wohnungsknappheit wird in den nächsten Jahren noch zunehmen und die meisten Eigentümer können von weiter steigenden Mieten ausgehen. Weil die Differenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten immer größer wird, sind Umzüge für Mieter:innen in vielen Fällen mit immer größeren Kostensprüngen verbunden, so dass die Fluktuationsrate am Wohnungsmarkt weiter sinken dürfte und Wohnraum in Deutschland noch ineffizienter verteilt wird.
Preise bei Neubauten dürften bald ihren Boden erreicht haben
Während die fundamentalen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt aus Sicht von Investoren sehr attraktiv sind, haben die Preise im vergangenen Jahr stark nachgegeben. Es handelt sich dabei um die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte. Dieser Rückgang ist nach unserer Lesart rein zinsinduziert. Dem Zinseffekt wirkt entgegen, dass sich die Angebotsknappheit kurzfristig weiter verschärfen wird. Dies könnte dazu führen, dass der aktuelle Abschwung am Wohnungsmarkt kürzer ausfällt als vergangene Perioden fallender Preise.
Bei Neubauten deutet sich bereits an, dass die Preise langsam ihren Boden erreicht haben. So bewegte sich die Spitzenrendite im vierten Quartal seitwärts und lag bei 3,6 %. Vor Beginn der Zinswende erzielten neuwertige Wohnobjekte in gefragten Wohnstandorten Verkaufsfaktoren von zum Teil dem 35-Fachen der Jahresnettomiete und mehr. Mittlerweile bewegen sich die Faktoren für solche Objekte typischerweise zwischen dem 23- und 25-Fachen. Damit ist ein Preisniveau erreicht worden, bei dem verschiedene Investorengruppen bereit sind zu kaufen. Wir gehen davon aus, dass die Preise sich zunächst auf diesem Niveau einpendeln werden. Die absehbar hohen Gestehungskosten sprechen zudem dafür, dass die Kapitalwerte perspektivisch wieder steigen werden.
Nur Private-Equity-Fonds und Family-Offices steigern ihr Ankaufsvolumen
Im Hinblick auf das Transaktionsvolumen waren Fondsmanager bzw. Immobilien-Fonds mit einem Anteil von 43 % die aktivste Käufergruppe des vergangenen Jahres. Vor allem aufgrund der Beteiligungen durch Apollo standen Private-Equity-Fonds mit 32 % auf Rang 2, wobei die Kapitalquelle in diesen Fällen keine opportunistischen Renditeanforderungen hatte. Auf den dritten Rang kamen Wohnungsbaugesellschaften der öffentlichen Hand mit einem Volumenanteil von 9 %, gefolgt von Family-Offices und Privatinvestoren mit zusammen 6 %.
Private-Equity-Fonds und Family-Offices bzw. Privatinvestoren waren die einzigen Investorengruppen, die ihr Ankaufsvolumen gegenüber dem Vorjahr und auch gegenüber dem fünfjährigen Mittel steigerten. So investierten Private-Equity-Fonds mit ca. 2,2 Mrd. Euro etwa doppelt so viel wie im Jahr 2022. Family-Offices und Privatinvestoren gaben 81 % bzw. 175 Mio. Euro mehr aus als im Vorjahr. Die Wohnungsbaugesellschaften der öffentlichen Hand erhöhten im Vergleich zum Vorjahr ihr Ankaufsvolumen um 12 % bzw. um 60 Mio. Euro. Demgegenüber investierten alle anderen Investorengruppen deutlich weniger als im Vorjahr.
Ausblick 2024: Kein baldiger Anstieg der Transaktionsaktivität
Angesichts der gesunkenen Preise bei gleichzeitig sehr günstigen Fundamentaldaten und der Aussicht auf weiter steigende Mieten sehen manche Investoren derzeit ein attraktives Einstiegsfenster. Allerdings ist die Verkaufsbereitschaft bei den meisten Bestandshaltern gering und auch sie profitieren von langsam, aber stetig steigenden Mieteinnahmen. Auch die Erwartung bald wieder steigender Kapitalwerte lässt viele Eigentümer derzeit von einem Verkauf absehen. Seitens der Finanzierung erwarten wir ebenfalls keine signifikante Zunahme des Verkaufsdrucks, zumal die Kreditzinsen zuletzt wieder gesunken sind. Am höchsten dürfte die Verkaufsbereitschaft auch im laufenden Jahr bei Projektentwicklern und börsennotierten Unternehmen sein. Insgesamt ist davon auszugehen, dass die Marktaktivität zumindest in der ersten Jahreshälfte weiter recht verhalten bleibt.
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