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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf Q3-2018

Spitzenmieten steigen, Spitzenergebnis am Investmentmarkt

Spitzenmieten steigen, Spitzenergebnis am Investmentmarkt

 

  • Flächenumsatz geht mit 259.000 m² um 6 % zurück, starkes Jahresendquartal erwartet
  • Spitzenmiete steigt um knapp 2 % auf 27,50 Euro/m²
  • Transaktionsvolumen im laufenden Jahr steigt um 54 % ggü. der Vorjahresperiode
  • Q3 2018 verzeichnet die bislang drei größten Abschlüsse am Investmentmarkt

Während Nutzer auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt angesichts begrenzter Optionen den Blick über den CBD hinaus wagen müssen, könnten Großabschlüsse im Bürosegment am Investmentmarkt für neue Rekorde sorgen.

Büromarkt: Leerstand sinkt bei steigendem Mietniveau
Im bisherigen Jahresverlauf wurde auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 259.000 m² generiert. Das bedeutet zwar einen Rückgang von 6 %, allerdings stehen für die kommenden Monate noch viele Abschlüsse bevor. „Angesichts der gefüllten Pipeline rechnen wir mit einem umsatzstarken 4. Quartal, sodass der Gesamtjahresumsatz sogar etwas über dem Wert der beiden vorangegangenen Jahre liegen dürfte“, prognostiziert Dennis Meyerhoff, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in der Rheinmetropole. Hier wurden jeweils rund 325.000 m² erreicht.

Obwohl die Leerstandsquote verglichen mit den Top-6-Standorten mit zuletzt 7 % (- 0,1 % ggü. dem Vorquartal und - 0,8 % ggü. Q3-2017) recht hoch ist, stiegen die Mieten weiter an. Während die Spitzenmiete in den letzten drei Monaten um knapp 2 % auf 27,50 Euro/m² zulegte, wuchs die Durchschnittsmiete um gut 1 % auf aktuell 15,80 Euro/m². „Dass die Spitzenmiete weiter stieg, ist mitunter Ausdruck des Nachfrageüberhangs im CBD. Hier müssen Nutzer insbesondere bei größeren Flächengesuchen bereits lange im Voraus mit der Planung beginnen, um die Chance auf einen geeigneten Standort mit entsprechender Ausstattungsqualität zu haben“, so Meyerhoff. „Einige Flächen, bei denen die Mietverträge in 2020 auslaufen, befinden sich schon zum jetzigen Zeitpunkt in der Vermarktung.“

Angesichts der aktuellen Marktlage steigt die Nutzerbereitschaft, auch in Lagen außerhalb des CBDs auszuweichen. „Wir beobachten immer öfter, dass Unternehmen citynahe oder infrastrukturell gut erschlossene Teilmärkte wie den Kennedydamm oder den Seestern prüfen. Hier stehen den Mietern noch große zusammenhängende Flächen zur Verfügung“, so Panajotis Aspiotis, Managing Director / Head of Düsseldorf Office bei Savills.

Das Flächenfertigstellungsvolumen liegt in diesem Jahr bei knapp 100.000 m², in den kommenden Jahren folgen jeweils etwas über 100.000 m². Dieser Wert entspricht etwa dem der letzten zehn Jahre und ist vor dem Hintergrund der noch verfügbaren Flächen als gesund einzuschätzen. „Perspektivisch rechnen wir trotzdem mit einem zwar langsamen, aber stetigen Rückgang des Leerstands“, so Aspiotis.

Investmentmarkt: Büroimmobilien forcieren neue Rekordmarke  
Am Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt war im Laufe des Sommers noch mehr Aktivität zu verzeichnen. Mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 1,4 Mrd. Euro im dritten Quartal 2018 wurden im laufenden Jahr Gewerbeimmobilien für knapp 2,6 Mrd. Euro umgesetzt – ein Plus von 54 % im Vergleich zur Vorjahresperiode. Damit zeichnet sich bereits jetzt ab, dass in Bezug auf das Transaktionsvolumen in Düsseldorf ein neues Rekordjahr zu erwarten ist. „Bereits in den ersten neun Monaten konnte die bisherige Rekordmarke von 2,8 Mrd. Euro aus dem Gesamtjahr 2017 beinahe erreicht werden. Zudem stehen für das vierte Quartal noch einige größere Transaktionen an“, so Stefan Mellies, Director Investment bei Savills in Düsseldorf.

Die drei größten Transaktionen des Jahres fielen auf das dritte Quartal – allesamt im dreistelligen Millionen-Bereich: Der Verkauf der Metro-Zentrale an Arminius, das Stadttor, das an die Deka Immobilien veräußert wurde, sowie der Übergang des „Infinity Office“ an die DIC Asset AG. Diese drei Großtransaktionen waren entscheidend für den Anteil von Büroimmobilien von etwa drei Viertel am Gesamtvolumen in Düsseldorf. „Alle weiteren Nutzungsarten spielten nur eine untergeordnete Rolle“, so Mellies.

Einheimische Investoren dominierten im Hinblick auf die Käuferherkunft den Markt: In den letzten zwölf Monaten entfielen etwa zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf Akteure aus Deutschland. Gefolgt von europäischen Investoren – exklusive Deutschland –, die allerdings nur noch mit einem Anteil von weniger als 20 % an den Abschlüssen beteiligt waren.
In Bezug auf die Anfangsrenditen war kaum Bewegung zu verzeichnen: Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verharrten wie im Vorquartal bei 3,3 %, für Geschäftshäuser in 1-A-Lage war ein leichter Rückgang um 10 Basispunkte auf 3,1 % zu verzeichnen.

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